Receber uma herança pode trazer muitas dúvidas, especialmente quando envolve imóveis alugados. Se você se encontra nesta situação, é natural questionar o que acontece com os contratos vigentes, quais são seus direitos como novo proprietário e quais responsabilidades você assume perante os inquilinos.
Quando um ente querido falece deixando propriedades alugadas, entender as implicações legais dos contratos de locação torna-se fundamental para uma transição tranquila e dentro da legislação.
Herança de contratos de aluguel: entenda tudo sobre o assunto. | Foto: Freepik.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara em seu artigo 10: "Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros". Este princípio estabelece que os contratos de aluguel não se encerram automaticamente com o falecimento do proprietário. Ao contrário, eles continuam válidos e são transferidos aos herdeiros, que assumem todos os direitos e obrigações do contrato original.
Como herdeiro de um imóvel alugado, você passa a ter direito a:
É importante destacar que, durante o processo de inventário, os valores dos aluguéis são considerados rendimentos do espólio e devem ser administrados pelo inventariante. Apenas após a conclusão do inventário e a emissão do formal de partilha é que esses valores passam a ser direcionados diretamente aos herdeiros, conforme a proporção estabelecida na partilha.
Os inquilinos, por sua vez, mantêm todos os direitos previstos no contrato original:
O inquilino não pode ser obrigado a desocupar o imóvel simplesmente porque houve uma mudança de proprietário devido a uma herança. Se o contrato for por prazo determinado, ele deve ser respeitado até o final, a menos que haja uma cláusula específica prevendo a rescisão em caso de transferência de propriedade por herança.
A transferência dos contratos de aluguel ocorre de maneira automática do ponto de vista legal, mas há procedimentos práticos que precisam ser observados para garantir uma transição tranquila e evitar problemas futuros.
Durante o processo de inventário, o inventariante assume papel fundamental na administração dos imóveis alugados. Ele é o responsável legal pela administração do espólio, incluindo:
O inventariante tem autoridade para administrar os contratos de locação, podendo inclusive firmar novos contratos caso seja necessário. No entanto, embora possa tomar decisões administrativas, é recomendável que consulte os demais herdeiros em decisões significativas para evitar conflitos.
Um dos primeiros passos após o falecimento do proprietário é notificar formalmente o inquilino sobre a mudança de titularidade do imóvel. Esta comunicação deve ser realizada preferencialmente por escrito, informando:
Esta notificação, além de ser uma questão de cortesia, é importante para estabelecer um canal claro de comunicação e evitar que o inquilino tenha dúvidas sobre a quem deve reportar problemas ou para quem deve realizar os pagamentos.
Após a conclusão do inventário e a emissão do formal de partilha, é recomendável formalizar a transferência do contrato de locação para o nome dos novos proprietários. Isto pode ser feito através de:
Esta formalização não é uma exigência legal, já que a transferência ocorre por força de lei, mas traz segurança jurídica para todas as partes envolvidas.
Ao receber como herança um imóvel que está alugado, os herdeiros precisam estar cientes de diversas particularidades para gerenciar adequadamente a propriedade.
Quando há mais de um herdeiro para o mesmo imóvel, surge a questão de como dividir os rendimentos do aluguel. De acordo com a legislação, todos os herdeiros são considerados locadores solidários, e a divisão dos rendimentos deve seguir a proporção estabelecida na partilha.
Existem algumas opções para operacionalizar essa divisão:
É importante que essa divisão seja formalizada por escrito entre os herdeiros para evitar conflitos futuros. O inquilino não precisa se preocupar com os detalhes dessa divisão, mas apenas com quem deve negociar e para quem deve pagar.
Uma situação comum é quando um dos herdeiros já ocupava o imóvel antes do falecimento do proprietário ou passa a ocupá-lo após o falecimento. Nesse caso:
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que o herdeiro que ocupa exclusivamente um imóvel objeto da herança deve pagar aluguel proporcional aos demais herdeiros. No entanto, esse aluguel só é devido a partir da notificação formal feita pelos demais herdeiros.
Outro ponto importante a ser considerado pelos herdeiros é se manterão o imóvel para continuar recebendo os aluguéis ou se optarão pela venda.
Se decidirem pela venda, é preciso lembrar que:
Se optarem por manter o imóvel alugado:
Ao herdar um imóvel alugado, os herdeiros assumem todas as responsabilidades que o proprietário original tinha perante os inquilinos. Entender estas obrigações é fundamental para uma gestão adequada dos contratos de aluguel.
Uma das principais responsabilidades dos locadores é manter o imóvel em condições adequadas de uso. Isso inclui:
Os herdeiros devem estar atentos a estas responsabilidades, pois o não cumprimento pode gerar direito ao inquilino de solicitar abatimento no valor do aluguel ou até mesmo a rescisão contratual sem multa.
Os herdeiros também assumem as responsabilidades fiscais relacionadas ao imóvel alugado:
É importante lembrar que, durante o inventário, estas obrigações fiscais são do espólio, representado pelo inventariante. Após a conclusão da partilha, passam a ser dos herdeiros na proporção de suas partes.
Os herdeiros devem respeitar integralmente as condições estabelecidas no contrato original, incluindo:
Qualquer alteração nestas condições só pode ser feita com a concordância do inquilino ou ao final do prazo contratual, quando novas negociações podem ser estabelecidas.
Um ponto particularmente importante é respeitar o direito de preferência do inquilino caso os herdeiros decidam vender o imóvel. Conforme a Lei do Inquilinato:
O não cumprimento deste procedimento pode dar ao inquilino o direito de reclamar perdas e danos, além da possibilidade de depositar o valor da venda e adquirir o imóvel para si, um direito conhecido como "preempção".
A transmissão de contratos de aluguel através da herança é um processo que envolve diversos aspectos legais e práticos. Compreender tanto os direitos quanto às responsabilidades que os herdeiros assumem é fundamental para uma gestão adequada dos imóveis recebidos e para manter uma relação saudável com os inquilinos.
O processo pode parecer complexo inicialmente, mas com o conhecimento adequado e, quando necessário, o suporte de profissionais especializados, é possível administrar eficientemente os imóveis alugados recebidos como herança, garantindo segurança jurídica para todas as partes e maximizando os benefícios deste patrimônio.
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