Receber uma herança pode trazer muitas dúvidas, especialmente quando envolve imóveis alugados. Se você se encontra nesta situação, é natural questionar o que acontece com os contratos vigentes, quais são seus direitos como novo proprietário e quais responsabilidades você assume perante os inquilinos.
Quando um ente querido falece deixando propriedades alugadas, entender as implicações legais dos contratos de locação torna-se fundamental para uma transição tranquila e dentro da legislação.
Herança de contratos de aluguel: entenda tudo sobre o assunto. | Foto: Freepik.
Herança de contratos de aluguel: direitos dos herdeiros e inquilinos
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é clara em seu artigo 10: "Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros". Este princípio estabelece que os contratos de aluguel não se encerram automaticamente com o falecimento do proprietário. Ao contrário, eles continuam válidos e são transferidos aos herdeiros, que assumem todos os direitos e obrigações do contrato original.
Direitos dos herdeiros
Como herdeiro de um imóvel alugado, você passa a ter direito a:
- Receber os aluguéis diretamente do inquilino após a conclusão do inventário
- Realizar reajustes conforme previsto no contrato original
- Propor renovação ou não do contrato ao término do prazo estipulado
- Solicitar o imóvel para uso próprio, seguindo as condições legais
É importante destacar que, durante o processo de inventário, os valores dos aluguéis são considerados rendimentos do espólio e devem ser administrados pelo inventariante. Apenas após a conclusão do inventário e a emissão do formal de partilha é que esses valores passam a ser direcionados diretamente aos herdeiros, conforme a proporção estabelecida na partilha.
Direitos dos inquilinos
Os inquilinos, por sua vez, mantêm todos os direitos previstos no contrato original:
- Permanência no imóvel até o fim do prazo contratual
- Manutenção das condições acordadas, incluindo valor do aluguel e reajustes
- Direito de preferência na compra do imóvel, caso os herdeiros decidam vendê-lo
- Garantia de cumprimento das responsabilidades do locador pelos novos proprietários
O inquilino não pode ser obrigado a desocupar o imóvel simplesmente porque houve uma mudança de proprietário devido a uma herança. Se o contrato for por prazo determinado, ele deve ser respeitado até o final, a menos que haja uma cláusula específica prevendo a rescisão em caso de transferência de propriedade por herança.
Como transferir contratos de aluguel em uma herança?
A transferência dos contratos de aluguel ocorre de maneira automática do ponto de vista legal, mas há procedimentos práticos que precisam ser observados para garantir uma transição tranquila e evitar problemas futuros.
O papel do inventariante na administração de imóveis alugados
Durante o processo de inventário, o inventariante assume papel fundamental na administração dos imóveis alugados. Ele é o responsável legal pela administração do espólio, incluindo:
- Receber os valores dos aluguéis em nome do espólio
- Informar aos inquilinos sobre o falecimento do proprietário
- Manter a regularidade dos compromissos relacionados ao imóvel (IPTU, condomínio, etc.)
- Prestar contas aos demais herdeiros sobre os valores recebidos e despesas realizadas
O inventariante tem autoridade para administrar os contratos de locação, podendo inclusive firmar novos contratos caso seja necessário. No entanto, embora possa tomar decisões administrativas, é recomendável que consulte os demais herdeiros em decisões significativas para evitar conflitos.
Notificação e comunicação com o inquilino
Um dos primeiros passos após o falecimento do proprietário é notificar formalmente o inquilino sobre a mudança de titularidade do imóvel. Esta comunicação deve ser realizada preferencialmente por escrito, informando:
- O falecimento do proprietário original
- Quem atuará como responsável pelo contrato durante o inventário (geralmente o inventariante)
- Como e para quem deverão ser feitos os pagamentos dos aluguéis
- Dados de contato para comunicações futuras
Esta notificação, além de ser uma questão de cortesia, é importante para estabelecer um canal claro de comunicação e evitar que o inquilino tenha dúvidas sobre a quem deve reportar problemas ou para quem deve realizar os pagamentos.
Formalização da transferência após o inventário
Após a conclusão do inventário e a emissão do formal de partilha, é recomendável formalizar a transferência do contrato de locação para o nome dos novos proprietários. Isto pode ser feito através de:
- Um termo aditivo ao contrato existente, indicando os novos locadores
- Notificação formal ao inquilino sobre a conclusão do inventário e os novos responsáveis pelo imóvel
- Atualização dos dados bancários para depósito dos aluguéis, se necessário
Esta formalização não é uma exigência legal, já que a transferência ocorre por força de lei, mas traz segurança jurídica para todas as partes envolvidas.
Herança de imóveis alugados: o que os herdeiros precisam saber?
Ao receber como herança um imóvel que está alugado, os herdeiros precisam estar cientes de diversas particularidades para gerenciar adequadamente a propriedade.
Divisão dos rendimentos de aluguel entre múltiplos herdeiros
Quando há mais de um herdeiro para o mesmo imóvel, surge a questão de como dividir os rendimentos do aluguel. De acordo com a legislação, todos os herdeiros são considerados locadores solidários, e a divisão dos rendimentos deve seguir a proporção estabelecida na partilha.
Existem algumas opções para operacionalizar essa divisão:
- Depósito em conta conjunta: Os aluguéis são depositados em uma conta compartilhada entre todos os herdeiros, e depois distribuídos conforme a proporção de cada um.
- Pagamento direto a cada herdeiro: O inquilino pode realizar pagamentos separados a cada herdeiro, na proporção correspondente.
- Nomeação de um administrador: Os herdeiros podem designar um deles ou um terceiro para receber o aluguel integralmente e depois distribuir aos demais.
É importante que essa divisão seja formalizada por escrito entre os herdeiros para evitar conflitos futuros. O inquilino não precisa se preocupar com os detalhes dessa divisão, mas apenas com quem deve negociar e para quem deve pagar.
O que fazer quando um herdeiro ocupa o imóvel
Uma situação comum é quando um dos herdeiros já ocupava o imóvel antes do falecimento do proprietário ou passa a ocupá-lo após o falecimento. Nesse caso:
- Se o ocupante for o cônjuge sobrevivente que vivia na casa com o falecido, ele geralmente tem direito à habitação e pode continuar morando no imóvel sem pagar aluguel aos demais herdeiros.
- Se for outro herdeiro (como um filho), a jurisprudência brasileira indica que ele deve pagar aluguel proporcional aos demais herdeiros pela parte que não lhe cabe por direito.
O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que o herdeiro que ocupa exclusivamente um imóvel objeto da herança deve pagar aluguel proporcional aos demais herdeiros. No entanto, esse aluguel só é devido a partir da notificação formal feita pelos demais herdeiros.
Decisões sobre venda ou manutenção do imóvel alugado
Outro ponto importante a ser considerado pelos herdeiros é se manterão o imóvel para continuar recebendo os aluguéis ou se optarão pela venda.
Se decidirem pela venda, é preciso lembrar que:
- O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiros
- O contrato de aluguel vigente pode afetar o valor de mercado do imóvel
- É necessário respeitar as condições contratuais para retomada do imóvel
Se optarem por manter o imóvel alugado:
- Precisam definir como será feita a administração (por um dos herdeiros ou por uma imobiliária)
- Estabelecer regras claras para a divisão dos rendimentos e despesas
- Formalizar estas decisões para evitar conflitos futuros
Quais são as responsabilidades dos herdeiros com inquilinos?
Ao herdar um imóvel alugado, os herdeiros assumem todas as responsabilidades que o proprietário original tinha perante os inquilinos. Entender estas obrigações é fundamental para uma gestão adequada dos contratos de aluguel.
Manutenção e reparos no imóvel
Uma das principais responsabilidades dos locadores é manter o imóvel em condições adequadas de uso. Isso inclui:
- Realizar reparos estruturais necessários
- Resolver problemas que comprometam a segurança ou habitabilidade do imóvel
- Manter em funcionamento instalações hidráulicas, elétricas e outros sistemas essenciais
Os herdeiros devem estar atentos a estas responsabilidades, pois o não cumprimento pode gerar direito ao inquilino de solicitar abatimento no valor do aluguel ou até mesmo a rescisão contratual sem multa.
Responsabilidades fiscais e tributárias
Os herdeiros também assumem as responsabilidades fiscais relacionadas ao imóvel alugado:
- Declaração do Imposto de Renda sobre os rendimentos do aluguel
- Pagamento do IPTU (quando esta responsabilidade for do proprietário)
- Eventuais taxas condominiais que não sejam de responsabilidade do inquilino
É importante lembrar que, durante o inventário, estas obrigações fiscais são do espólio, representado pelo inventariante. Após a conclusão da partilha, passam a ser dos herdeiros na proporção de suas partes.
Respeito às condições contratuais
Os herdeiros devem respeitar integralmente as condições estabelecidas no contrato original, incluindo:
- Prazo de locação acordado
- Valor do aluguel e critérios de reajuste
- Responsabilidades específicas assumidas pelo locador
- Garantias oferecidas ao inquilino
Qualquer alteração nestas condições só pode ser feita com a concordância do inquilino ou ao final do prazo contratual, quando novas negociações podem ser estabelecidas.
Direito de preferência do inquilino em caso de venda
Um ponto particularmente importante é respeitar o direito de preferência do inquilino caso os herdeiros decidam vender o imóvel. Conforme a Lei do Inquilinato:
- Os herdeiros devem notificar o inquilino, por escrito, sobre a intenção de venda, informando preço e condições
- O inquilino tem 30 dias para manifestar seu interesse na compra, nas mesmas condições oferecidas
- Apenas após a recusa formal ou o não manifestação do inquilino dentro do prazo, o imóvel pode ser oferecido a terceiros
O não cumprimento deste procedimento pode dar ao inquilino o direito de reclamar perdas e danos, além da possibilidade de depositar o valor da venda e adquirir o imóvel para si, um direito conhecido como "preempção".
A transmissão de contratos de aluguel através da herança é um processo que envolve diversos aspectos legais e práticos. Compreender tanto os direitos quanto às responsabilidades que os herdeiros assumem é fundamental para uma gestão adequada dos imóveis recebidos e para manter uma relação saudável com os inquilinos.
O processo pode parecer complexo inicialmente, mas com o conhecimento adequado e, quando necessário, o suporte de profissionais especializados, é possível administrar eficientemente os imóveis alugados recebidos como herança, garantindo segurança jurídica para todas as partes e maximizando os benefícios deste patrimônio.
Se você está lidando com questões relacionadas à herança de imóveis alugados ou tem outras dúvidas sobre planejamento sucessório, a Herdei está pronta para ajudar, oferecendo soluções personalizadas para a administração e proteção do seu patrimônio familiar.
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